他们说说笑笑的要去买老院子，别墅里沈为正拿着平哥公司里的人送过来的一个文件夹仔细的研究着。
原来房地产开发商的操作都是大同小异，通过拍卖或转让得到地块，如果关系好，地价款还可分期付款，然后找关系改容积率，比如说某地块拍卖总价是8000万，占地10000平米，拍卖公告的容积率是1：1，那就是只能盖1万平米的房子，那每平米的楼面地价就是8000元，这也是开发商和有关部门很爱拿来宣扬的。
楼面价成本就8000再加上建筑成本2000元，还有各种税费，每平米卖11000看上去确实不贵。其实容积率只要关系够硬，是可以改成2：1甚至更高，那就是能盖2万平米的房子。所以楼面价成本只剩5000，但照样卖你11000。所以每平米开发商就可以多赚5000元。如果容积率改成3：1那每平米开发商就可以多赚7000元，如果改成10：1那就是每平米多赚9000。中间的利润太大了。当然开发商改容积率也是需要付出不少灰色成本的。以此类推，很多公开的土地拍卖也是作秀，如果是局外人来，有关部门就运用潜规则不给改容积率。这也是土地垄断的另一种手段。
如果容积率没有搞定，开发商一般会延迟开发，或者干脆囤地，当然这同样需要处理好某些关系，因为很多地方有规定拿地后2年必须开发，但实际往往是雷声大雨点小，这还是取决于关系。改好容积率，就可以着手开工了，基本上都是建筑商垫钱，开发商所用的资金很少。地基出土后就可以开始预售了，预售的时候，自然有很多房地产代理公司挤破头，开发商完全可以待价而沽，而且实际卖的时候都是把比较不好卖的户型和楼层先拿出来卖，好朝向好卖的都是先留着。没有实际成交的时候，开发商和银行的梦幻组合也就正式登场了。
如果很多房子没卖出去，这样开发商就要占用很大的资金，从而被迫降价促销。但实际情况是开发商完全可以“假按揭”，自己出首期款让自己亲信的人以个人的名义大量购买开发商自己的房子，然后成批的向银行按揭，开发商就拿到房子的全款了。之后如果房价涨了，扣除银行利息，卖给真正用户时，开发商还可再赚一次然后再转按揭。
比如说开发商开发的房子，2000年1月每平米卖2万，开发商让自己的某个亲戚买300平米，总价是600万，开发商先给自己的亲戚180万办购房按揭手续（7成20年贷款），然后开发商的公司就从银行拿到了600万。扣除之前的180万，开发商实际套现420万。2000年12月房价涨到25000元，开发商向真正买主收取每平米5000的差价（共150万）180万首期和那位亲戚1年支付的银行本息（约36万）后让亲戚把按揭手续过户给真正买家，银行利息负担照样转给实际买家，这样操作，开发商不仅提前1年拿到600万现金，还可以多赚150万。以此类推，找多个亲戚或让这位亲戚再买多套。如果房价狂跌，开发商就让这位亲戚直接断供，把420万的包袱甩给银行，反正开发商已经拿到600万了。
