农历新年前，我在雪球、新浪和百度百家上发起了回乡楼市调查。目前收到网友提供的各地见闻和讨论千余条，覆盖中国沿海和内陆城市和乡镇近百个。当这些见闻整理汇总发布后，更引发大家对更多地方楼市和当地经济状况的关注。
在此，我也想和大家聊聊这次回乡见闻调查背后的结论和看法。
先谈谈未观察到的“共识”：
1、温州人是炒高楼市的主力
从过去多年的媒体报道来看，温州人一直被视为炒高楼市的主力。但是在这次回乡楼市见闻的调查中，诸多见闻中居然没有一条谈及这一点。
在两条谈及温州市区和其周边区县楼市的见闻文章中，我们也可以看到，温州人也没有特别的魔力，温州的楼市也在下降。
考虑到温州人炒高全国楼市是传播极广的一个说法，这次的回乡调研，似乎可以为终结这样的流言做一个佐证了。
2、外国人是炒高楼市的主力
和温州人类似，其后外资超热楼市也成为楼市中影响颇大的一个说法。政府的相关部委还专门特发限外令限制外资和外国人在国内购房。但是外资绕开管制，炒高楼市的说法仍然不觉于耳。
那么真的是外国人炒高了楼价了么？在我们收集到的见闻和上千条讨论中，涉及外国人炒高房价的见闻一条也没有。事实上，面对中国严厉的资本管制和楼市管制，外资在楼市中的比重极小。外资投资房地产主要集中在少数几个特大城市，外资炒高中国楼市也许真的只是有司的夸张。
那么谁炒高了楼市了呢？从许多网友见闻可以看到，本地的居住者和新移民自住和改善的需求，是楼市最主要的需求来源。其中出于保值增值的想法去投资楼市的行为，也是楼市需求的一个重要来源。
再谈谈观察到的共识。
1、楼市只涨不跌么？
过去的很多观察都是以北上广深等特大城市为样本，在历尽过去宏观调控的十年的空调后，许多人得出结论，中国的楼市长期来看只涨不跌。至少在未来的20年内如此。以大炮著称看涨房市的任志强更是直断，城市化进程结束之前，楼市不可跌。
真的不可能么？其实未必。从见闻回馈的情况来看，确实大部分大城市和特大城市在历经2010年末开始的大幅调整后，最近2年来仍然延续楼市上涨的态势。但是许多内陆和中小地区的楼市，其实房价早有压力，至今仍未恢复。
考虑到中国地区差异巨大，城乡有别明显。笼统的谈楼市涨跌仍然很可能是一个不算精确的话题。
2、人口流入导致楼市上涨
人口流入导致楼市上涨原本是我多年来的一个观察。原本主要是在华东地区和几个特大城市得到了验证，这次借回乡楼市调查。也得以在其他地区得以进一步验证。
我们看到，人口流入的地区主要有几个特点：一是主要集中在东部沿海地区。二是人口向省会和特大城市集中。联系到中央提出的控制大城市人口，促进人口向三四线城市流动。这个措施其实是和目前的人口流动方向截然相反。中央这一政策的出台，能否就此改变人的流向，也是值得关注的事件。
除此以外，一些三四线城市，如果有人口大幅流入，其房价涨幅也甚为可观。其中心城区的楼价，也会处于周边地区的高点。
但反过来，人口外流的城市楼市未必不兴旺。但是购房者多，居住者少。楼价低的地区反而空置严重。这是和以往许多报告不太一样的地方。考虑到这些地区平时关注度较低，其楼市如此的现状，更加应该引起大家注意。
3、省会和中心城市楼价较高
这次观察验证了这个观点。
大城市一般居于规模上的优势。大量人口积聚也使得公共设施、就业机会、分工和合作更具效率。不过国外大城市的发展一般是源于市场自然原则的结果。而在中国，城市的发展还会受到城市的行政级别影响，这个算是影响房价的特色部分了。
中国是一个强势政府，政府手中拥有巨大的行政资源。因此行政级别较高的上位城市，往往借此获得比周边地区更好的发展优势。
容易观察到，几乎所有的省会城市都是本省楼市价格之冠。作为一个省会，这些城市天然占据了本省最好的教育资源、医疗资源。同时凭借行政的力量和财税安排，进一步增加其在工业、商业、交通方面的优势。因为，这些省会城市可以轻易的吸引到本省最精英人士。而持续的人口流入，也带动房价的上涨。
而北上广深这四个超级城市，其吸引了更区域性的，远远超越本省的覆盖面。北京作为首都，集全国的行政中心、经济中心、教育中心和交通中心为一体，吸引大量“三北”地区（东北、华北和西北）的精英流入；上海辐射华东，广深主要吸引华南。因此这些城市房价领先全国也就不奇怪了。
以上是见闻中主要总结的几点共性。那么具体来看，是什么因素驱动了楼价的上涨呢？
驱动房价上涨的5个基本因素
所有的房地产市场都是区域市场。
以整体看待中国房地产市场的方式，其实模糊了各地的差异，而能给出有实际意义的判断是非常有限的。因此，要理解中国的房地产市场，在区域上就要区分。既要意识到整体房价的宏观因素，也要注意到影响当地房价更加重要的区域条件。在时间上则要分清影响房价的长期因素和短期扰动。
在这篇文章中，我主要谈推动房价的长期因素。其中最主要的大致包括：经济增长、利率、土地供应、人口流动以及城市格局。其中经济增长和利率可以算是影响房价的宏观因素。地方土地供应、人口流动以及城市格局是影响房价的区域条件。
先谈宏观因素。
1、经济增长带来房价上涨动力
中国房价的普遍性上涨大概开始于1999年。有些城市开始的早一些，有些城市开始的晚一些。房价上涨的主要动力一是经济持续增长带来的收入和财富增加，二是住房市场的形成给了土地和住房资源流动的可能。
其后，中国每年都保持GDP8%以上的实际增长，而含通胀在内的GDP复合名义增长率，大约在14%左右。到2013年底，中国GDP增至56.9亿元。比1999年的8.97万亿，足足增长6.3倍。而同期居民收入增长也有4倍多。因此在经济高速发展的背景下，房价上涨有了最基本的驱动力。
2、低利率带来的置业兴旺
中国是实施利率双轨制的国家。居民和企业存款利息不高，但是贷款很难。大量廉价的贷款主要是向国企倾斜。而其他中小企业和个人很难获得国有银行提供的贷款。从这几年温州民间贷款的利息来看，民间私下黑市的借款利息要比官方的报价高出近2倍。
唯一的例外就是房贷。这几乎是个人唯一可以轻松获得的大额低息贷款。从过去10年的房贷的基准利息来看，多数年份只在6%上下，只有一年多时间突破7%。不少购房者还曾申请到7折和85折的贷款，而公积金贷款也会进一步降低购房者的利息负担。因此，在按揭低息的政策下，购房者贷款的热情被大大鼓励了。如果考虑到过去10年多数年份有着不小的通货膨胀率，购房者实际享受的是近乎零的利息。而相应引发的购房热情也就可以理解了。
经济增长和利率虽然各地略有差异，但是整体上来看还是全局性的。具体分各地的楼市情况，则并不能简单适用。容易发现，许多GDP多年高增长的地方房价其实不算太高。而房价绝对值最高北京、上海，已经连续多年GDP增长排名垫底。
因此，接下来应该说说影响房价的区域的因素了。
3、土地供应的影响
许多人会认为在中国土地的供应者只有政府。因此政府模仿香港而实施的饥饿供地，是房价上涨的主要动力。这话对也不对。实际上，要区分着看。
中国实行城市土地国有。因此城市土地供应者只有政府，这没错。但地方政府卖地，多数看的是眼前，看得是总额。早在2003年土地招牌挂之前，各地土地出让其实非常无序。甚至不少区县都有权出让土地。各地竞争的结果就是土地供应泛滥，地价几乎一文不名。典型的就是珠三角以及散布各地各种名目的园区。
饥饿供地学起来不难。但真的要实施，有几个条件：
1、当地长官有点长远眼光（许多地方市长任期只有两三年，要求他们有长远意识不卖地不出政绩不容易啊）；
2、历史负担小，过去没有大量出让土地留存至今影响当下的土地市场（这个主要看前任留下的政治遗产）
3、有财力进行土地储备（虽然可以依靠银行，但是持续这个工作对很多城市也有难度）
4、人口要流入，大家喜欢来（一、二线城市可以满足，其他多数都出局）
所以目前来看，多数地方政府很难在地价和土地出让金总额之间保持平衡。越是发展滞后的地方，土地出让往往越是宽裕。要让土地供应持续保持在短缺的状态，能做到的城市并不多。
但是如果做到了，房价上涨就在供应方面有了较为坚实的可能性。
4、人口流入
人口流入是影响楼市需求方面的重要因素。
一个人去到哪里居住和生活，很大程度上代表着他对那个地方的偏好。一个人口持续流入的城市是兴旺的象征，反之人口持续流出的城市，则容易缺乏就业机会和商业市场，未来发展堪忧。
过去几年，许多媒体喜欢报道逃离“北上广”（北京、上海和广州）的消息。认为高昂的楼价、拥挤的交通和巨大的工作和生活压力，已经促使大量人口离开这些中心城市。这些报道未必虚假，但是可能只是真相的一面。对这些千万人口的城市来说，找到一些离开的例子不会太难。但同时也要看到同期有更多的人涌入这些城市。只看到下车人数而忽略上车人数显然是不行的。
5、城市格局
影响城市格局的因素包括交通、基建、产业、地理、城市规划、气候特点等等。这些因素对于城市发展和房价的影响许多著作都有提及。因此我暂不做赘述。我这里特别要提的是两点。即城市的行政级别和产业结构对于房价的影响。
5.1城市的行政级别
城市级别算是最有中国特色的影响房价的因素了。
大城市一般拥有规模上的优势。大量人口积聚也使得公共设施、就业机会、分工和合作更具效率。不过大城市的形成一般是源于市场选择的结果。而在中国，城市的发展还会强烈受到城市行政级别影响，这个算是影响房价的特色部分了。
中国是一个强势政府，政府手中拥有巨大的行政资源。因此行政级别较高的上位城市，往往借此获得比周边地区更好的发展优势。容易观察到，几乎所有的省会城市都是本省楼市价格之冠。作为一个省会，这些城市天然占据了本省最好的行政资源、教育资源和医疗资源。同时凭借行政的力量，进一步增加其在工商业、基建和交通方面的优势。因此这些省会城市可以轻易的吸引到本省最精英人士。而持续的人口流入，也带动房价的上涨。
而北京、上海、广州、深圳这四个超级城市，其吸引力更是超越单个区域。北京作为首都，集全国的行政中心、经济中心、教育中心和传媒和文化中心为一体，吸引大量“三北”地区（东北、华北和西北）的精英流入；上海辐射华东，广深主要吸引华南。因此这些城市房价领先全国也就不奇怪了。
5.2城市的产业结构
城市的产业结构是另一个容易被忽视的因素。
所谓城市的产业结构就是一个城市第一、第二、第三产业发展情况。我们通过观察三个产业增加值占GDP的比重情况来了解城市的产业结构。
第一产业主要是农业，第二产业主要是工业和建筑业，第三产业则是包括金融业在内的服务业。对于中国来说，第一产业早就不是主要产业了。大部分城市的GDP以第二和第三产业为主。
但其中还有区别。简单的说，在其他因素相仿的情况下，第三产业比重高的城市房价容易提升。以华东为例，上海周边如无锡、苏州、南京、杭州等城市，其人均GDP都接近或大幅超过了上海，但其房价大致只有上海的一半。究其原因，这些城市产业结构还是以工业为主，服务业相对较低。
作为世界工厂，中国的工业创造的增加值是相当高的。但是工业通常是资本密集型产业，工人被替代性强，工人工资增长容易受限。因此工业发达的城市容易有高产值、高税收和高GDP，但是因为其居民收入增长相对较缓，房价增长有限。例如前面提到的苏州、无锡，其人均GDP均高出上海2成多，但其房价多年增长缓慢，其绝对值亦不及上海的一半。相应的，其商业和办公市场，亦大大滞后于上海。
作为对比，上海的第三产业已经远远超过第二产业的比重。第三产业是服务业。更为依赖人的作用。而出于对人才的倚重，城市和企业在吸引人才流入和待遇方面，都有更高的要求。这同时提高了城市居民对房产的需求和负担能力。而作为省会的南京和杭州，其人均GDP虽不及苏州和无锡，但其第三产业比重也较高。其房价也高于苏锡也不奇怪了。
以上我们谈了驱动房价上涨的5个基本要素。具体到每个区域和时间，则还要考虑当时当地的基本情况、供求以及各种短期影响因素。不多赘言，大家从刚才36个城市的楼市见闻中，亦可慢慢体会。
西峯
2014年2月14日于上海
