所在地：河南南阳
见闻提供者：雪球网友@paris石牛
很奇怪在广州的球友这么多，却没有人写一下广州房市的见闻，可能是广州人务实低调的传说。今天刚好周末，就将近期的房市见闻说说，广州区域太大，我只能说一下自己有所了解的番禺与天河区中心市场的一些情况。另外写这文章的目的抛砖引玉还想听听大家的意见，我是不是应该出售位于天河区市中心的房子。
近二年对房子的了解主要就是看报纸，话说广州去年房价大涨，听说天河区珠江新城的房子，有的都七八万一平了，均价都5万了，我在想，也不知道是不是真的，这房子这么贵有人买？但对房价涨我倒是有点兴趣的，在想家里有二套房子是不是可以考虑择机出手呢？春节前后，走访了部分楼盘与中介，所见所闻如下：
番禺区：了解的区域是华南板板，主要是以万博CBD中心为主的楼盘。说到华南板块，全国人都知道，好多广州人都是天河区上班，华南板块居住，事实上确实如此，前年的广州市人口普查，番禺人口180W，但实际居住人口有240W，有50多万的差额就是人口统计在市区，但居住却在番禺，像我。
万科欧泊，万博商圈唯一在售的住宅项目，带省一级学校学位，2012年下半年开盘时价格13000元/平起，2013年价格约18000元/平，上周去看时报价22000元/平，带精装修。目前销售的主力户型全是95-99平方的小三房二厅，总价200万元的样子。样板房设计很合理，通风、户型都很好，三口之家足够用，如父母来住照顾小孩也可以容纳。绝对刚需的产品，产品装修不错。
同时开售的还有一栋商业楼的小公寓，均价21000元/平，总价100-150W/套。
售楼部的人不是特别多，大约不到10户人家，有现场签约的。很多都是一家三口或二夫妻来看房；我一个人去看房，居然没人接待，可见这些销售都成精了，一眼就看出我不是目标顾客。
万科欧泊有个明显的硬伤就是密度高，有近5000套房子，到时居住后估计会去到2.5-3W人。这么点大的地方。公共、绿化空间明显是很少的。车位1：0.5，人车分流，入住一二年后，估计就会抢车位。根据我的经验，户均一台车是最低的了，现在好些家庭是二台车。
看完万科欧泊，去了旁边的大型楼盘广州雅居乐，目前已无新盘售卖；从建筑环境、绿化，配套设施来说，都秒杀万科欧泊。目前二手洋房价格在18000-20000元/平，基本上不超过20000元/平，房型选择较多，80-120平是雅居乐的主力户型。总价200W内，可以买到供三口之家乐居的房子。说一下租金，雅居乐80平的房子，租金大约2500-2800元/月，如按145W售价，年回报率2-2.3%。随附雅居乐一个中介最新的报价版，目测这价格很靠谱。
再向南村方向走远点，是雅居乐的剑桥郡，目前在售的是江景大户型豪宅，均价2.5-2.8W，250平以上户型，总价600W以上；13年中同户型售价大约500W以上，上涨100W套，这是豪宅市场，此盘去年豪宅市场广州成交金额第一，有35亿。
再说一下公寓，由于限购限贷政策，开发商立即调整产品策略，这二年广州不限购、不限贷公寓产品，迅速成为调控楼市上的“香饽饽”；公寓产品简单地说是50年商业产权，居住办公混合型产品，不通煤气，户型一般都较小，40/50/80平是主打产品。其它与住宅类产品差不多，也可装修成办公性质。好多产品层高4.5-5M，可以做成小复式，提升了实用率，这二年在广州的销售非常火。整个万博商业中心，很多这样的产品。11年时候，售价12000元/平，现在都均价23000-25000元/平了。这类公寓的购买者大多是投资者，很少自用的；有部分业主是购买好几套，打通做办公室用的。万博中心公寓目前的租金情况，只有2011年出售的海印星钥与敏捷上城国际，海印星钥层高5.2米，88平的房子，一般都做成复式，使用面积去到150平，租金5500元/月，按目前的房价约220W，租金回报率3%。从这些情况来看，这三年，房价确实在上涨。
另外在番禺市桥南，奥园广场--番禺市桥最大的商业综合体，2011年买了一套60平的公寓，当时买的时候毛坯10500元/平。去年将这个房子毛坯出租了，1500元/月，按买入时的总价，租金回报率约2.7%，如果按精装修后租金，估计可到2500元。据说现在二手价格16000-18000元/平，不知道是否真实，如果是真实的，只要有人要，我铁定会卖出这套公寓。
天河区：只了解珠江新城与体育西。珠江新城房价确实均价4-5W了，都成了豪宅了。一原来的同事在珠江新城有个房，130平，放520W，去年说放了半年，没有人看房。
体育西小区，位于广州天河区中心地段，附近有天河城广场，正佳广场，位置就绝对是核心中的核心。在那我家庭有一套房，86平方，20年楼龄，楼梯房，三房二厅，06年装修过。有点想卖，去年10月份后放盘的，到年前，基本上也没有人看房。当时放盘时，我在中介那先假装想买一个小三房，问了他们的价格，中介说2.2-2.5W平的样子，看楼层，朝向等等，已经没有二万以下的房子了，说放盘的人很少之类的。沟通半天后，我说我有一套想卖，中介有点呵呵，我说什么价格可以卖，中介说2W/平的样子，我参考他前面的报价，算了一下，2.2W/平，总价189W；2.3W/平总价198W。我于是说，你们报价190W，实际成交可以185W。实际上呢，中介主推了半个月，也无音讯。
2013年下半年，我看这二手房市场基本上就是有价无市。年后倒是一下多了好些看房的，这二个周末都有好几起约看房的，有一个意向的买家想买，出价2W平，实收172W。我没有同意。目前这套房子出租给朋友，3000元/月，如市场价应在3500以上。
综合上面的所述，个人认为，200W是当下广州市的主流置业价格区间，200W可以实现在广州主流区域购房目标。
说说广州的收入水平：2011年城镇单位在岗职工平均工资57473元；广州市城市居民人均可支配收入34438元；这数据应该比较靠谱，假如按年增长13%来估算，那2013年，城镇职工平均工资为73387元，城市居民人均可支配收入43973元。据第六次人口普查，广州平均每个家庭户人口为3.2人，估算家庭可支配收入140716元；这是平均数据，这个数据我们再来实证一下，如三口之家，夫妻都有工作，按城镇职工平均年收入来毛估估，家庭年度总收入也在14W以上。
那我们再来看房价收入比，所谓房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以广州来算，200W房价，相对于家庭年收入140716元，则房价收入比为14.2。咦，这数据并不如媒体所说的动不动30，40倍。
另外，从我身边朋友的家庭来看，双职工家庭，如银行、学校、外企、国企、民企的都有，家庭年收入应该都在40W左右，他们都至少一套房，有相当部分已经有二套房。一套房的个别家庭还计划在市中心购买学位房。如果按我身边的朋友收入来看，在广州一套200w的房子，也就相当于一个家庭5年左右的收入，这么一看，房价并不高。
对于房价，我是倾向于看跌的。在春节与朋友的聚会沟通中，像我这样看跌房价的不多，大部分的看法都觉得房价还会涨，至少不会怎么跌。但说还要再置业的就很少了。
关于体育西的房子，是否出售，请给点意见。（家庭另还有一套房子在居住）。至于卖出后的资金，可能一部分会投入股市；一部分当现金储备，买点理财产品。
