1、全面把握各地市场困难之极，房地产市场没有真正专家，实地查看至关重要
本次楼市见闻的意义在于，发现了更多非专业文字和观察数据。虽然部分参与者属于房地产或相关从业人士（包括我在内），但基本不依赖官方统计数据，而是凭借草根观察或亲友访谈的方式来获取当地信息，表现形式更加鲜活。对个人感知的关注，可能是这次活动的最大意义所在。正如微博兴起后传统媒体的逐渐消亡，话语权逐渐向普通人转移。
另一方面，个人观察难免以点带面，并非当地市场的全面体现，比如北京的作者实际上只说了“三环内”的北京，与绝大多数刚需（80后或刚刚毕业没几年的外地进京“屌丝”）基本无关。中国指数研究院的数据显示，2012年，五环外成为北京新房成交的绝对主力，其中五六环之间成交面积占比突破50%（53.9%，2010和2011年分别为40.6%和44.4%），六环外接近30%，五环以内只占约15%。2013年北京房价涨的多的就是五六环，比如房山区的万科长阳半岛2010年来从12000左右到现在近30000，四环以里的高端住宅或二手房涨幅相对较小。比如上海是中国高端住宅需求最大的一个城市，2013年1-11月，上海800万以上的新房共成交5451套/675亿元，北京为3689套/488亿元，比上海低约30%。
要真正把握各地房地产市场变化，唯有结合案头的数据分析和实地的楼盘调研，长此以往才能获得真正的感受。
2、人口聚集是经济发展和房市走势的关键，城镇化速度放慢和老龄化背景下，未来房地产市场走势放缓是必然
无论是刚需猛烈的北京、上海，还是人口净流出的陕西汉中等中西部三四线城市，一个城市经济和房地产市场的发展，本质上取决于其对人口的吸引力及其这部分人口的创造力和购买力。成都、武汉等地由于较强的教育实力和区位，厦门由于环境和对外开放政策，乐清、南通等地由于民营经济和相对较低的成本，引来众多企业和人口进驻，最终带来经济发展和房地产市场起步上扬。
据联合国的预测，2011-2020年，在城镇化率达到50%之后，城镇化速度将从过去1.4%左右降至1%左右，每年新增城镇人口将从之前十年的2000万人以上下降到1700万人左右；另一方面，2010年人口普查显示城镇居民人均住房面积已接近30平米，除广东、北京、上海等外来人口多的省市外，绝大多数省市都在30平米以上。人口流入减少、现有居民住房充裕（就像多篇“见闻”中提到的很多城市人口净流出、当地人均两套房等），将使得未来房地产市场的发展空间缩小。
我们预测2011-2020年住宅需求总量约160亿平米（包括120亿平米的商品住宅和40亿平米的保障性住宅，报告完成于2012年底），其中50亿来自新增人口，60亿来自原有居民改善，50亿来自拆迁（与前一项一起都可视为改善型需求），预计中国商品住宅的年高峰在13-14亿平米之间（2013年已达到11.6亿平米，未来个位数乃至负增长可能成为常态）。因此，居民收入水平能否持续增长、拆迁速度能否保持将是住宅市场发展的关键，改善性需求将逐渐取代首次置业市场绝对主力。
3、供应过剩与不足、房价高涨与下跌同时上演，不同区域和城市的结构性矛盾难以缓解
在总量难有大幅增长、新建规模连续多年超过销售和竣工规模的情况下（2011-2020年商品住宅总需求约120平米，但2013年在建商品住宅49亿平米，其中15亿平米新建，销售11.6亿平米，竣工7.9亿平米），三四线城市供应过剩的问题需要警惕。据中国指数研究院测算，2010年，三类典型城市人均住房面积分别为30平米、30平米、36平米。据测算，所有在建及待建项目竣工后，三类城市的人均住宅面积将分别达到36平米、44平米、49平米，分别提高6平米、14平米、13平米，多个二三线城市潜在供应十分充足，明显超出当地人口实际需要。
7亿城镇居民当中，近三亿外来人口（他们可能是农民工，也可能是有小城镇户口但在大中城市工作生活）的居住需求如何满足可能是影响未来住房市场的重要变量。目前政府的期望是放开中小城市落户，政策落地能否改变大家都就业和居住习惯（以后清华北大之类高校毕业生，如果有一半甚至更多离开北京，可能北京的房价问题就解决了），是城市结构矛盾能否改变的前瞻性指标，我个人不看好。
展望未来，一线城市的高房价与二三线的高供应可能长期存在，政府的托市行动（或者任何一届中央都力争的“稳”）仍将持续，通过加息、控制流动性、允许地方政府或信贷违约等方式来刺破流动性泡沫是万万不敢的，房地产市场的纠结仍将持续。
4、房市混乱局面难以缓解，在房价之外我们更应关注个人偏好的变化
房地产市场作为关注度最高的市场，承担了中央、地方、个人、银行等诸多“利益相关群体”，因此“回乡楼市见闻”在春节期间得到这么多人的响应。我毕业以来近8年都在房地产业，虽然近期转向互联网金融热潮，但仍在搜房体系当中，肯定还是做跟房市有关的事情。房价上涨下跌与多数人的生活密切相关，也是大家感兴趣的话题。我也一直乐此不疲，写的报告和言论大都指向房地产市场量价变化和未来走势判断，经常为早一天完成所需报告并给客户而兴奋。
但实际上，在房价之外，还有很多可以关注的东西。比如我近期重看《浪潮之巅》，该书记录美国IT行业的诞生、泡沫、回归，IBM、微软、苹果等诸多知名企业的诞生和浴火重生；比如互联网金融概念下的P2P贷款、众筹、比特币，在互联网精神的指导下，通过对数据价值的重新挖掘，服务于中小企业和个人，改变了传统金融的诸多弊端（当然，互联网金融还在成长当中，问题也不少，但互联网作为一种摧枯拉朽的工具，已经并将继续改变我们的社会，房地产业也不例外）；比如《老二非死不可》、《商业的常识》等有关投资和商业的书，重构了我以前的部分偏见，让我发现社会和商业的种种亮点。
展望未来，新一届政府的长效机制仍在摸索（包括但不限于土地制度改革、房产税收制度改革、金融体系改革、城镇化和人口政策等），短期难以改变市场运行态势，房市混乱局面仍将持续。在房价之外，我们应当更加关注人的价值，关注人来人往背后的原由以及个人偏好的不断转移。对开发商及相关从业者而言，随着85后、90后进入社会和房地产市场，我们以往对社会的判断都会发生重大改变。万科最近密切关注小米、阿里、海尔等房地产之外的企业，也是要借外力来完善组织架构和商业模式。
正如《浪潮之巅》、《伟大的博弈》、《历代经济变革得失》等“史书”给我的感受：在这个时代，唯有变化才是最大的不变。积极拥抱变化并转型，才能有未来。
祝大家马年吉祥，想神马就有神马！
